存量商业如何杀出重围?

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截至2019年中,全国一至四线城市购物中心总存量3.8亿㎡,2020年全国拟开业购物中心预计达到1370个,商业总体量1.2亿㎡,开业量将创近三年新高。



存量商业饱和时代,如何突围,成为商业人关注的重点!

在这样的形式之下,尤其在存量商业的改造方向、投资策略、改造设计、内容更新、运营升级及资产价值提升等方向,存量改造中的实际问题的解决尤为棘手。




如何突围,如何破解?






01

存量商业改造与操盘全流程借鉴


✦分享案例:上海TX淮海

TX淮海位于上海市淮海中路523号,占地面积约27,000平方米,总建筑面积约24,000平方米,2019年12月31日开业。TX淮海以CURETAIL为商业理念,打造的一个聚集了当代艺术、潮流、美食、社交的巨大空间,是中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。项目通过专业策展管理+创新体验零售的结合,重新定义商业空间。同时开设多家首店、网红店,吸引年轻人前往消费打卡,实现人流的导入。



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✦分享案例:长沙 I City美好生活中心



I CITY美好生活中心,是为长沙城市精英人群量身定制的生活新空间,包括5万平方米领先概念的购物中心、5万平方米双首层创意街区,以“城市精英 . 美好生活”为定位,无论从空间氛围、品牌布局、运营服务以及活动策划等方面一直聚焦城市精英族群,开业以来坚持打造原创品牌营销活动,通过系统化、连贯性地推广活动,在市场上成功塑造独树一帜的品牌形象,吸引了城市目标客群的持续关注,成为星城人们的生活新中心、青年新地标。



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02


如何活化老商业街区,打造城市新地标




✦分享案例:北京坊

北京坊植根于大栅栏600年文化历史,自2006年启动,备受政府、社会各界的高度关注与支持。项目规划之初,首创我国历史文化街区建筑集群设计之先河,邀请吴良镛院士领衔出任总顾问。由北京广安控股集团有限公司操刀。大栅栏最近一次吸引全城的潮流人的目光,则是2018年6月底,星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊开业之时。鉴于大栅栏原有的历史廊坊布局,北京坊以“一主街、三广场、多胡同”的多维格局,一方面既恢复了历史建筑风貌、保存了社区原住民生态,一方面又塑造了主打开放式、沉浸式体验的商业街区。令这片占地3.3万平方米、建筑面积14.6万平方米的文化消费区在北京城的最中心焕发光彩。



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03

以始为终,用运营角度看社区商业


✦分享案例:国和1000

国和1000,上海首家国家标准化社区商业中心示范项目。目标客群为周边1KM内的居民,本着为社区创造快乐提供一种轻松、快乐、便捷的近家生活方式,打造成立体街式、全天候、全开放的家门口第三空间社区客厅。以“扎根社区,服务社区”为经营策略,通过最佳的选址、设计、招商、营运、服务、特色创造美好社区商业中心。项目改造成本3500元/㎡,改造周期14个月,改造后租金增长100%,客流量达200万人次/年。


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✦分享案例:勤海社区商业中心 (勤海睦邻中心)


勤海睦邻中心改造自一个废弃的老菜场。项目定位是服务周边“一公里”内居民的小型社区商业,其核心是对邻里关系的再塑造。设计理念不同于传统菜市场,而是基于“屋檐下的生活与诗”的概念,在1300多平方米的空间中包含生鲜超市、餐饮“邻里会客厅”、社区服务、健身房、花店等不同功能的品牌业态,打造新鲜有趣的社区居民活动场所。项目改造成本4000元/㎡,10个月改造周期,改造后租金实现100%的增长。

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✦分享案例:乐坊.新紫茂


新紫茂乐坊位于上海市浦东新区巨峰路1058号,商业面积11835m,共四层。项目基于“快乐美好生活”的核心理念,为社区重塑快乐空间,无处不体现快乐亲子关系的重新诠释,通过亲子关系进行家庭关系的连接;社区居民贴心的“美好社区邻里中心。同时改项目也是存量商业边运营边改造典范案例,激活了区域社区商业活力。项目改造成本450元/㎡,5个月改造周期实现了资产定位改造及招商,改造期间租金增长50%。

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04

首开社区商业开发运营实践


✦分享案例:首开福茂购物中心

首开福茂购物中心是北京首开商业地产公司开发的区域时尚购物中心。营业面积3万平方米,地上3层,地下1层。已于2015年8月开业。自开业以来福茂在商业经营中一直延续着首开集团“为周边社区居民构筑美好生活”的理念,不仅围绕周边居民的生活需求对自有商户进行不断优化,而且毎逢节日、假期、店庆等重要节点都开展了惠民消费,以及文化艺术等相关活动。地处北京十号线地铁交汇处,这里人流动,周边常住居民密集,有着独特的区位优势,福茂找准了自身商业定位,将自己打造成人们工作8小时外的后花园,成为周边居民重要的消遣之地。

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05

“新物种”文和友创新商业模式


✦分享案例:广州超级文和友

广州超级文和友于今年7月12日正式开业,截止当日21点,取号排位数已达2502台,同时也刷爆了我们的朋友圈。广州超级文和友是文和友走出长沙开设的第一个项目。项目占地5000m²,共3层楼,总投资7000万左右,80年代广州风貌,主要以老广特色的市井品牌、广州本地品牌为主,在内部装修风格上也会融入广州本地市井特色。自营优选免租业态为主,招商租金业态为辅位于广州汇坊,与一街之隔的奢侈品消费地标-广州太古汇产生了强烈反衬,因此产生了一大爆点:一街之隔,一边繁华都市,一边市井烟火。超级文和友专门挖掘地域民间小吃,结合潮流文化,使其形成了独特的“商业+文化+艺术”的餐饮模式,成为广州新晋的网红打卡胜地。

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06

存量商业改造设计赋能与功能重塑


✦分享案例:西安大悦城

西安大悦城是大悦城体系有史以来最大规模的改建项目。项目前身是西安面积最大的商业综合体,户外空间、街区动线,业态组合与消费需求不匹配等存在很大问题。现大悦城经过专业设计与反复调整,将原有的7个单体建筑和动线打破重新构建,改造成一个流畅的综合体,彻底优化了商业空间。从筹备到开业600多天的时间里,无论是建筑特色、业态组合、四大主题街区、100%的招商率、30%的西北首进品牌, 96%开业率,28万+客流、 1286万元销售业绩,被誉为“中国商业改造奇迹”。


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07

老字号品牌升级改造创新实践


✦分享案例:同仁堂知嘛健康概念店

同仁堂洞悉当代国人“亚健康”人群不断攀升的社会性痛点与消费需求。孵化出的创新型新零售业务平台—知嘛健康,含健康饮食+医馆+体检+社交文娱的复合功能体。项目定位于开拓年轻化的健康消费市场,在传统医药零售场景下,融入了时代创新的元素,展现出了“健康新玩法,科技驱动世界”的时代理念,用以弥补传统健康养生企业在年轻消费市场上的短板。

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08

亲子教育综合体如何盘活存量商业



✦分享案例:世纪金源“青苗荟”

青苗荟产业集团是以儿童产业为核心业务的综合型产业集团,青苗荟教育综合体是国内首家以儿童教育培训为核心的大型儿童成长服务项目,为0-18岁学员和家长提供教育咨询、专业测评、系统化培训及丰富配套服务的 “360度教育服务平台、一站式少儿培训营地”。成功打造了尊重儿童成长与全面发展、提升家长陪护体验、教育与活动场地整合配置、植物与建筑一体化的绿岛式儿童教育与活动综合体。有效释放儿童教育与活动现实需求,平衡教育与活动资源,促进建立有利于儿童成长和发展的教育生态。

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09

“文创力+场景+内容运营”


✦分享案例:海尔世界家电博物馆

海尔世界家电博物馆,建筑总面积达3.55万平方米。它以世界家电体验为主题,以打造沉浸式体验为主旨,兼备文化、教育、地标、企业品牌展示职能,是岛城新晋网红博物馆和青岛城市新地标。其中的博物馆商店打造,具有高质生活美学产品的销售空间,匹配博物馆定位与满足不同客群,提供有趣有用并兼具美感的文创产品,亲子类产品,更具备寓教于乐的功能。


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✦分享案例:南京好一朵茉莉花主题体验店


“好一朵茉莉花”是江苏六朝十代食品有限公司历经多年筹备,以“好一朵茉莉花”民歌文化为主题的旅游伴手礼门店。坐落到南京老门东。每个商业依据不同地域文化,打造不同内容内容的商业零售空间。在“好一朵茉莉花”的店面设计和产品包装、宣传等方面都以中西合璧为主线,用故事来贯穿产品线风格。

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