社区商业入局者众,为什么做得好的却没几个?

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尽管购物中心在商业社会中仍然发挥着重要作用,但商业新时代,社区商业以全新的运营模式开始登上时代舞台,走进千千万万中产阶层的美好生活里。事实上千亿级房企如万科、绿城、龙湖等均已经提前布局社区商业,甚至行业之外的大鳄如阿里、京东等在积极进入这一蓝海市场。



社区商业毫无疑问是商业升级的方向,然而令人尴尬的是,尽管行业大鳄都在布局这一细分领域,但至今将社区商业做成功的模式案例寥寥无几。


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市场痛点


据英国著名咨询公司莱坊国际的《社区商业生存之道》报告统计,随着新一轮城镇化发展,中国每年都将有1200万~1400万人口进入城市,未来10年城市化率将达到66%~67%,中国将形成2万个以上的新社区。



新社区前瞻,老社区升级,数以万计的社区数量决定了社区商业的发展前景,然而新的市场热点导致企业盲目跟风布局,资本同样也会闻风而至,中国商业地产首要的痛点就是盲目跟风。什么是热点,就跟风干什么,然后导致供需严重不平衡,比如社区商业,有的区域严重供大于求,而有的地方却又供不应求。市场面的供需不平衡,自然就会导致恶性竞争,这对于社区商业的发展是非常不利的。




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政策痛点


社区商业的主要服务对象是1-3公里社区范围内的居住,它是以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的,这就意味着社区商业生来就带有很强的公共服务的社会性质,也就是说社区商业既是商业行为,也是民生工程,那么地方政府自然就会格外重视。



比如政府对社区超市以及生鲜店里的柴米油盐肉食品等的定价就会有严格的要求,比如社区商业的基础业态如菜市场、家政服务等也需要政府的经济补贴或者政策支持,然后现实情况则是地方政府的政策很多时候要么越位了,要么错位了,导致社区商业在实际开发运营过程都会受到一些干扰。




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定位痛点


没有一成不变的商业,因为市场始终在变,所以没有调研就没有发言权,说的就是这个道理。社区商业有着很强的地缘属性,而不同城市不同板块的居住生活以及消费习惯都会有所不同,比如笔者的家乡淮安,大家喜欢清淡口味的美食,变态式的重视孩子的学习教育,所以这座城市社区商业配套功能最好配有轻餐饮、培训机构等。



社区商业最前置的应该就是定位了,充分的市场调研,找准目标人群,理解小区居民的生活习惯,然后再去拿地,充分调研,准确定位的基础上,后面的如规划设计、业态布局、营销推广就会顺利很多。然而,现实中的社区商业经常是先拿地后定位,先营销后规划,常常找错目标客群,致使后期商业街运营难以为继。


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规划痛点


从区域中心、社区底商到商业街区、邻里中心,不断发展迭代的社区商业显然需要更高的商业品质,在这种情况下,社区商业尤其是1万方以上的社区商业的整体规划就显得更加重要。



高周转的开发思路使得开发商对于社区商业大多重销售,轻视整体规划,街区商业尽可能面积做小,总价做低,快速出货回款,这就导致社区商业的规划总是说一套,做一套,最后面世的街区总是千篇一律,毫无自身特色,业主买到或者租户拿到的商铺会出现开间进深不合理等各类原因。



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招商痛点



社区商业的业态布局再合理,在实际过程中如果品牌招商错乱,那一切都是白费功夫,比如最初家庭亲子的业态,最后招商引进了杂乱无章的各类教育培训机构。招商团队因为节点、指标等各项要求往往在街区招商的过程中降低标准甚至更换既定业态,致使商业街开业后,商家转租现象时有发生,社区商业经营混乱。

社区商业的最终价值就是满足小区居民美好生活的需要,而当下人们对于美好生活最重要的需求并不是物理意义的功能性商品,而是社交。小区里家庭成员之间交流,家庭与家庭之间的交流,商业街区则往往是居民日常社交最重要的场合,能够吸引聚集有着相同兴趣爱好和社交诉求的居民们。


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运营痛点



相比前期的街区定位和业态规划,后期的招商运营才是社区商业更大的挑战。长期以来,商业地产的开发都在自由地生长,配套设施不合理,传统的销售卖铺子的游击队思维,导致开发商不重视商业运营,不愿意花费精力去培训锻造专业的运营团队。

按照快周转的销售思维,社区商业更多是作为社区住宅的配套,以底商的形式被卖掉转手,运营粗糙或者没有运营使得社区商业在交付后自生自灭,没有溢价能力,社区品质也会因此遭到破坏。


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服务痛点



社区商业的核心竞争力在于不断升级,硬件方面的表现就是水电管道等建筑设施的维修更新,街区道路的清洁卫生等,而软件方面最重要的就是品牌商的优化和服务的提升。

然而,大多数的社区商业要么因为开发短视,要么因为租金过高,致使能够适合周围社区的零售连锁品牌无法落地,难以为附近居民提供高品质的综合性服务。

社区商业七宗罪,这是目前制约社区商业快速发展的关键。

尽管社区商业的发展目前仍然存在种种问题,但毫无疑问的是,社区商业将会突破传统商业的窠臼,据有关统计数据分析,未来10年的时间里中国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的三分之一。社会发展的过程就是解决问题的话题,七宗罪不怕,怕的是拒绝改变。




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痛则思变



社区商业七宗罪的根源是企业对社区商业认知不到位,尽管知道这是这一细分领域是新的蓝海市场,代表了商业发展的趋势,但是大多数的房企依然是把社区商业当作住宅项目的配套在开发运营。

正确观念应该是

在中产阶层消费升级的背景下,美好生活新时代,社区商业已经不再只是配套住宅的配套了,它是主体,是一个独立完整的生态系统。

幸好一线城市已经在探索,在保持原有社区配套功能的基础上,结合商圈商业特征与客群构成,突破传统商业思维,致力于打造品质日常智而便、业态多而全一站式的社区商业。一个设计完好的社区商业中心可以使人们的生活变得方便、效率,还可以让人们的心情更加愉快,创造宜居的高品质生活。社区商业作为周边社区活动沟通的场所,是必须存在的。

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