商业地产进入定制时代

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  商业的定义  


全球老牌商业地产公司西田集团创始人弗兰克·罗伊说过,"进化与变化是购物中心成功的词汇。

就如恒太商业胡芳园认为恒太基本上踩中了中国商业变革的节点。她看到商业地产的变局来了:"这几年标准的吃喝玩乐购、一站式购物中心的时代已经走向尾声,很多城市升级没那么简单,所以恒太商业开始扩展成四条产品线,10个产品模型。"

据介绍,四条产品线即为城市购物中心、特色街区、主题购物中心和城市市集。最为核心的产品线为恒太城,根据不同规模和消费市场,分为"小型购物中心、标准型购物中心和城市级购物中心"。街区产品线下包括轻文旅街区、轻艺术商务街区、泛扶贫主题街区等。主题购物中心包括"潮流主题购物中心""T16生活中心"。还有"城市文旅市集"和"城市乐活市集"

       

胡芳园透露,这也是支撑实现恒太商业"三年百Mall"战略的强大推动力。

       

随着商业地产竞争日趋激烈,一二线城市的市级购物中心赛道拥挤且门槛较高,打造"爆款"成功机会概率较小,反而是体量小、利润稳定的区域型和街区型商业更受消费者青睐。

       

恒太商业基于市场分析以及自身判断,不断地践行、完善、迭代,立足于华东地区和布局在中小城市,打造定制化商业。

       

定制化商业越来越受到年轻人的喜爱,而其中Z 世代更加偏爱IP。据统计,中国Z世代的开支达4万亿元,Z世代的开销占全国家庭总开支的13%,可以说是现在及未来炙手可热的 "金主爸爸"。

        

胡芳园颇为兴奋地讲述关于恒太商业与宁波市政府一起打造的"鄞州之夜"年轻IP市集,通过沉浸式的品质夜市场景营造,构建个性十足的夜色休闲体验,集爱心、美食、文创、良品、好物、艺术舞台于一体,还注入Z世代喜欢的网红商铺、特色美食、乐队等业态。

而且"鄞州之夜"在场景、空间和内容上进行了创新,在审美上做了把控,在规模上做了扩大,在品类方面有一些文创、手办的突破。

      

胡芳园表示,今年发现这个宁波年轻人的精神IP,在朋友圈、小红书上全是自发宣传,"鄞州之夜"的场景、空间、故事,包括销售的产品真正打动了年轻人。

      

正如哈佛大学教授格莱泽在《城市的胜利》中说道,后工业城市优势体现在吸引高素质人群的能力上,而这种吸引人才的元素不是传统理论强调的经济性因素,而是城市所能提供的文化与生活方式。


如果进行转化,商场提供的文化与生活方式是否具有吸引力,决定了消费者是否愿意更多流连此处,是否愿意为其付费。


  破局商业危机,进入定制时代! 


商业地产的低谷期,影响着社会中的每一个角色。


开发房企,资金回流缓慢,财务危机严重,频频传出暴雷风险;商铺经营户,经营难度增加,商铺转让率居高不下;在循环经济的影响下,民众失业率上升,社会进入前所未有的经济低迷时代,恶性循环......


破局商业危机,必须摒弃传统的商业地产思维,用创新的思路和量身定制的思维模式,打造2022年后的商业定制时代!


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流量为先,“效益”定制

换一种商业开发思维,实现流量效益最大化

相较于项目租金的收益,项目的建造和运营成本往往更加具体。在商业地产固化思维中,项目的成本充斥着方方面面,拿地、建造、运营,无一不肩负着巨大的开支。而在收入层面,可供收益的板块仅有出租的面积获得相应的租金,通过平面化的维度来计算。

近几年来由于疫情原因,各大行业受到严重影响,我们会发现需要学习的内容有很多,我们要学习做线上媒体覆盖,去获得年轻客群的青睐,并思考如何让流量变现。在这思考的过程中,我们会发现一些平时使用很少的地方,比如会场、大堂,甚至是户外园林,都是可以利用的变现空间。有人的地方就有想象空间,有人的地方就可以产生经济效益。流量经济时代,所有的想象空间已经不是每平方米对每平方米了,经济效益已不局限于建筑红线。

新时代背景下,城市发展走向逐渐被新消费、大健康、新科技大环境所影响,逐渐涌现出新的消费模式。传统规划不再一成不变,单一的空间也逐渐应运出多元化的经济效益模式。


品牌合作, “宣传”定制

先“流量”再“配套”?  场景化引流是趋势!

在以往的经验里,一个新项目商业门面的品牌企业招商,往往是先填满商业街里的客户,达到对方满意客流量后,才能获得品牌企业进驻的机会。随着商业模式的推陈出新,一些品牌企业的“快闪”服务逐渐呈现人们眼前,有人流量和服务于商业街的消费客群,商家就能提供这样的服务。

传统的商业运营模式中,新项目商业配套的建立需要客户的填充量作为基础。而在实际运营中,地产项目往往需要更漫长的开发和租赁周期去筹备,建筑施工、楼体建造2-3年,市场招商、租户进驻又需要2-3年,巨额经济的持续投入,期间没有产生实际收益。

疫情期间,市场上涌现出新名词“韧性经济”,大的外部环境在变化,商业模式也在剧变,因此“宣传”定制应运而生。

知名品牌“快销服务”的相继推出,我们可以利用自身资源与品牌商家展开合作,用线下场景和线上宣传的互动方式进行导流。

当租户路过绿化公园,我们完全可以搭建相应场景,进行灵活引流。引用to c端的逻辑,带入to b端的商业项目,为项目持续加热和导客。在租赁准备阶段就考虑多元的变现形式,今后的招商工作便更加得心应手。

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策展思维,“印象”定制

策展思维与商业运营合二为一,

创新产品营造不同记忆

”策展”思维的创新,带动着近几年商业地产的兴起。在商业运营持续进阶的当下,国内外均有不少以新型艺术商业模式呈现的“策展型”mall闯入人们的视野。策展思维的完美体现,来自于建筑建立之初的创新思考和缜密规划,通过新意的创新想法呈现建筑美感,为客户带来不一样的品味与体验。

福州融侨外滩壹号就是一个很好的例子。

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策展思维之下,福州融侨外滩壹号脱离“盒子式”商业的束缚,打造了一个开放空间,以半开放街区式mall设计给消费者带来了更多的休闲体验。

充满景观美感与层次分明的动线设计,给消费者带来时刻的拍照享受和游览体验,激发了其在社交平台的自主传播,为品牌发声创造良好的条件。这些通过时尚、艺术、科技相互融合的运营策略,已然颠覆了传统零售场景。依托于“策展思维”,融侨商业在建筑设计与动线规划上通过情景相融的特点,达成沉浸式体验,为城市带来全新商业体验的同时,更形成了项目独立的亮点和记忆点。

中国商业地产经过30多年的发展,完全可以用”激荡的30年“来形容。而近些年随着商业地产市场越来越规范化,开发商越来越专业化,客户需求更加关注人性化,高周转盲目复制的时代早已一去不返,需求多样的“定制”时代则刚刚拉开序幕。

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